Rövid válasz: Telkiben a 15/2016. (XII.13.) önkormányzati rendelet, a helyi építési szabályzat (HÉSZ) és a hozzá tartozó szabályozási terv dönti el, mi építhető egy telekre. A kertvárosias lakóövezetekben a 2019. januári egységes szerkezet szerint a beépítettség jellemzően 20–30%, az épületmagasság 4,5 m (néhány övezetben 3,5 vagy 6,0 m), a zöldfelület legalább 50–70%, az új telkek legkisebb mérete 550–3 000 m² között mozog az övezeti jeltől függően. A terepen egy tagban legfeljebb 1,5 m-t szabad mozgatni, a tetőtér csak egy szintben építhető be. Az önkormányzat 2024 őszén módosítási eljárást indított az Lke-K2 övezet egyes telkeire — vásárlás előtt ezt és a hatályos szöveget is ellenőrizni kell.
Miért a HÉSZ az első dokumentum, nem a hirdetés
A hirdetés azt írja: „építési telek, panorámás, 1 200 m²”. A HÉSZ azt mondja meg, hány négyzetméteren állhat ház, milyen magasan, milyen beépítési móddal, mekkora elő-, oldal- és hátsókerttel, és mennyit szabad mozgatni a terepen. Ez dönti el egy prémium villa programját. A Titánházaknál minden telki konzultáció a tervlap és az övezeti táblázat egyeztetésével kezdődik, mert a vevő által elképzelt program nem mindig fér bele az övezetbe — ezt az aláírás előtt kell tudni, nem a tervezés közepén.
A szabályzat alapja Telki Község Önkormányzatának 15/2016. (XII.13.) rendelete, amelyet a 21/2017., a 8/2018. és az 1/2019. módosító rendeletekkel 2019 januárjában szerkesztettek egységes szerkezetbe. Azóta is történtek módosítások, ezért ami itt következik, az a logika és a 2019-es paraméterek bemutatása; a konkrét telekre vonatkozó, hatályos értéket mindig a Nemzeti Jogszabálytárban és a hivatalnál kell ellenőrizni.
A számok mögötti logikát — telekméret, beépítettség, szintterületi mutató, zöldfelület, épületmagasság, építési hely — tervezői oldalunkon külön írásban is összefoglaltuk: a beépíthetőség hat száma. Ha már van terve a telekre, a független tervaudit keretében a HÉSZ-megfelelőséget is érdemes átnézetni, mielőtt a bejelentés vagy az engedélykérelem elindul.
A kertvárosias övezetek jelei — mit jelentenek
Telki belterületének nagy része kertvárosias lakóterület (Lke). A HÉSZ 34. § (10) bekezdése öt csoportot különböztet meg: az Lke-K a jellemzően kialakult beépítésű régi részek (ófalu és környéke), az Lke-A a kialakult telekszerkezettel rendelkező, folyamatosan beépülő területek, az Lke-E az egyedi beépítésre alkalmas, nagy telkes területek, az Lke-L(Z) a zöldfolyosó funkciót hordozó sáv, az Lke-L(Ü) pedig a korábbi üdülőterületi jelleget őrző rész. A 35. § 1. táblázata ezekhez a jelekhez rendeli a számokat. A fontosabb sorok a 2019. januári szöveg szerint:
| Övezet | Legkisebb telek (m²) | Beépítési mód | Beépítettség (%) | Épületmagasság (m) | Zöldfelület (%) |
|---|---|---|---|---|---|
| Lke-K1 (1) | kialakult | kialakult | 30 | 4,5 | 60 |
| Lke-K1 (2) | kialakult | kialakult | 30 | 6,0 | 60 |
| Lke-K2 | kialakult | kialakult | 30 | 4,5 | 50 |
| Lke-K3 | kialakult | szabadon álló | 25 | 3,5 | 60 |
| Lke-A1 | 900 | szabadon álló | 30 | 4,5 | 60 |
| Lke-A2 (1) | 900 | szabadon álló | 20 | 4,5 | 60 |
| Lke-A2 (2) | 1 300 | szabadon álló | 30 | 4,5 | 50 |
| Lke-A3 (1) | 1 000 | oldalhatáron álló | 25 | 4,5 | 60 |
| Lke-A3 (2) | 1 500 | oldalhatáron álló | 20 | 4,5 | 60 |
| Lke-E1 (1) | 3 000 | szabadon álló | 30 | 4,5 | 50 |
| Lke-E1 (2) | 3 000 | szabadon álló | 30 | 6,0 | 50 |
| Lke-E2 | 900 | szabadon álló | 30 | 4,5 | 50 |
| Lke-L(Z) | 900 | szabadon álló | 30 | 4,5 | 60 |
| Lke-L(Ü) | 550 | szabadon álló | 20 | 3,5 | 70 |
Forrás: Telki HÉSZ 15/2016. (XII.13.) rendelet, 35. § 1. táblázat, 2019. januári egységes szerkezet (telki.hu). A „kialakult” jel azt jelenti, hogy a környezetben kialakult telekméret és beépítési mód irányadó. A hatályos értékeket a tervezés előtt ellenőrizni kell.
Egy 900 m²-es Lke-A1 telken a 30% legfeljebb 270 m² beépített alapterületet enged; ugyanekkora telek az Lke-A2 (1) övezetben 180 m²-t. A különbség nem a telek méretéből, hanem az övezeti jelből adódik. Az Lke-K2 övezetben épületenként legfeljebb 6 lakás lehet, az előkert legalább 5,0 m; az Lke-A1, A2 (1) és A3 övezetekben az előkert 7,0 m (35. § (3), (5)–(8)).
Magasság, tetőtér, legmagasabb pont
A 4,5 m-es épületmagasság nem azt jelenti, hogy a ház 4,5 m-nél nem lehet magasabb. A HÉSZ 31. § (23) bekezdése szerint — eltérő övezeti előírás hiányában — 4,5 m-es épületmagasságnál az építmény legmagasabb pontja a csatlakozó terepszinttől legfeljebb 8,5 m, 6,0 m-nél 10,0 m, 7,0 m-nél 10,5 m lehet. A 31. § (10) bekezdése kimondja, hogy a tetőtér csak egy szintben építhető be. A 2. § szerint magastetős az az épület, amelynek bruttó beépített alapterülete több mint 70%-ban magastetővel fedett. A gyakorlat földszint plusz beépített tetőtér, vagy — ahol a településkép engedi — földszint plusz egy visszahúzott, lapos tetős szint; ezt az övezet, a terep és a főépítészi egyeztetés dönti el.
A terep: ahol a lejtős telkek vevői a legtöbbet tévednek
Telki domboldalain a telekár része a panoráma, a kivitelezési költségé a lejtő. A HÉSZ 31. §-a szigorú: a természetes terepfelszín kizárólag építmény megvalósítása érdekében változtatható meg, egy tagban legfeljebb 1,5 m-es feltöltéssel vagy bevágással, legfeljebb 35 fokos rézsűvel (31. § (5)). Az épület terepre illesztése érdekében a terepszint 5%-nál nagyobb átlagos lejtésnél legfeljebb 1,0 m-rel, 10% felett legfeljebb 1,5 m-rel módosítható (31. § (7)); utcától lejtő telken az előkerti sávban 3,0 m-nél nagyobb szintkülönbség esetén 2,0 m-rel, 4,0 m felett 2,5 m-rel (31. § (8)). A szomszéd telekhatárától 1,0 m-en belül legfeljebb 0,5 m lehet az eltérés, és a felszíni vizet a telken belül kell tartani (31. § (9), 23. § (4)). A rézsű állékonyságát a saját telken belül kell biztosítani (14. § (3)).
Mit jelent ez a tervezésben? A 1,5 m-es korlát miatt a „kiegyenesítjük a telket, aztán ráteszünk egy sík házat” megoldás Telkiben jellemzően nem jogszerű, és nem is gazdaságos. A tömeget a lejtőre kell tervezni: szinteltolással, teraszozással, a lejtő felőli oldalon pinceszinttel vagy garázzsal. A HÉSZ 34. § (8) bekezdése külön kezeli az utcától emelkedő telket: ha az épület az utcai telekhatártól 15 m-nél távolabb kerül, a gépkocsitároló a telek homlokvonalától legalább 5 m-rel hátrébb, a csatlakozó terepszint alá süllyesztve, növényzettel borítva alakítható ki. A többi esetben a gépkocsitároló a főépülettel egy tömegben készül.
A 31. § (15) bekezdése egyes területeken — köztük az Lke-L(Z) övezet egy részén — kizárólag geotechnikai jelentés alapján enged építést. A Titánházaknál lejtős telken minden fix áras ajánlat előfeltétele a geodéziai felmérés és a talajmechanikai szakvélemény: ezek nélkül a támfal és az alapozás csak becsülhető, a becslés pedig a pótmunka melegágya.
Tájkép, természetvédelem, régészet
Telki nem csak kertváros, hanem a Budai Tájvédelmi Körzet és a Budai-hegység Natura 2000 terület szomszédja. A HÉSZ 7. §-a tájképvédelmi szempontból kiemelten kezelendő területként jelöli a tájvédelmi körzetet, annak délnyugati előterét, a hagyományos tájhasználatú Telki szőlőhegyet, a Legelődombot és a volt kórház környezetét, valamint a Budajenői-patak völgyét. Ezeken és a szomszédságukban az építés a magasabb szintű természetvédelmi jogszabályok figyelembevételével történhet (8. §). A szabályozási terv jelöli a régészeti lelőhelyeket is: ott a földmunkák — alapozás, pince, közmű, tereprendezés — engedélyezése az örökségvédelmi szabályok szerint zajlik (5. § (2)). Mindhárom réteg idő és költség: nem akadály, de be kell árazni.
A tetőforma, az anyaghasználat és a kerítés 2018 óta nem a HÉSZ, hanem a külön településképi rendelet tárgya (a HÉSZ vonatkozó szakaszait a 8/2018. (IV.25.) rendelet hatályon kívül helyezte) — ezeket a főépítésszel kell egyeztetni.
A folyamatban lévő módosítás
Az önkormányzat a 2024. október 1-jén közzétett hirdetmény szerint partnerségi egyeztetést indított a HÉSZ módosításáról: az Lke-K2 jelű övezet belterület északi részén fekvő, még beépítetlen telkeire az elhelyezhető rendeltetési egységek számát és a telken belüli gépjármű-elhelyezés szabályait vizsgálják felül, hogy a beépítés ne okozzon forgalmi gondot a közterületen. Az eljárás a 89/2022. (VI.28.) határozaton és a 9/2022. (VI.29.) változtatási tilalmat elrendelő rendeleten alapul. Aki Lke-K2 övezetben néz telket, annak a hivatalban kell megkérdeznie, hol tart az eljárás és született-e azóta rendelet — a lakásszám-korlát a telek értékét közvetlenül érinti.
Mielőtt telket vesz Telkiben: hét ellenőrzés
- Övezeti jel a szabályozási tervlapon — nem a hirdetésből, hanem a tervlapról, helyrajzi szám szerint.
- Az 1. táblázat sora — beépítettség, épületmagasság, zöldfelület, legkisebb telekméret; és a 35. § övezeti egyedi előírásai (előkert, lakásszám, nyúlványos telek).
- Terepviszonyok — a lejtés százaléka és iránya; a 31. § (5)–(9) korlátai mellé geodéziai felmérés.
- Talaj — a 31. § (15) szerinti geotechnikai kötelezettség, és ettől függetlenül talajmechanikai szakvélemény.
- Védettségek — tájképvédelmi terület, Natura 2000, ökológiai hálózat, régészeti lelőhely a tervlap tájékoztató elemei között.
- Közművek — a HÉSZ 22. §-a csatornázott területen közcsatornára kötést ír elő; a villamos teljesítménybővítés átfutása hónapokban mérhető.
- Folyamatban lévő módosítás — a hivatalban, írásban.
Ugyanezt a listát futtatjuk a nagykovácsi és a pátyi telkeknél is; Telkiben a terep-szabályok adják a sajátosságot.
Hogyan csináljuk a Titánházaknál
A telekátvilágítás nálunk az 50 lépéses Lipők Módszer első lépése: övezet, tervlap, terep, talaj, közmű és védettség egy írásos összefoglalóban, még a szerződés előtt. A 3D nyomtatott makett a valódi terepre készül, a fix árgarancia pedig kész kiviteli tervre és feltárt telekre épül: az üvegzseb költségvetésben a támfal, az alapozás és a vízelvezetés tétel, nem „majd kiderül” sor. A beépített független műszaki ellenőrzés igazolja, hogy a terepen annyit mozgattunk, amennyit a HÉSZ enged. A telki lokációs oldalunk a településről szól, ez a cikk a szabályzatról.
Gyakori kérdések
Mi a telki HÉSZ, és hol találom meg?
Telki Község Önkormányzatának 15/2016. (XII.13.) rendelete a helyi építési szabályzatról és a szabályozási tervről. Az egységes szerkezetű szöveg és a tervlapok a telki.hu e-hivatal oldalán érhetők el; a hatályos állapotot a Nemzeti Jogszabálytárban (njt.hu) érdemes ellenőrizni, mert a rendeletet többször módosították.
Mekkora házat építhetek egy 900 m²-es telki telken?
Az övezeti jeltől függ. A 2019. januári egységes szerkezet 1. táblázata szerint például az Lke-A1 övezetben a beépítettség legfeljebb 30%, az épületmagasság 4,5 m, a zöldfelület legalább 60% — vagyis 900 m²-en legfeljebb 270 m² lehet a beépített alapterület. Az Lke-A2 (1) övezetben ugyanez 20%, azaz 180 m². A telek övezeti jelét a szabályozási tervlapon kell megnézni.
Lehet-e két szint plusz tetőtér Telkiben?
A legtöbb kertvárosias övezetben az épületmagasság 4,5 m, és a HÉSZ szerint a tetőtér csak egy szintben építhető be. A 4,5 m-es épületmagassághoz az épület legmagasabb pontja legfeljebb 8,5 m lehet a csatlakozó terepszinttől (31. § (23)). Ez a gyakorlatban földszint plusz beépített tetőtér, vagy kisebb, lapos tetős emeleti tömeg — a pontos lehetőséget az övezet és a tervezés dönti el.
Mennyit lehet mozgatni a terepen egy lejtős telki telken?
A HÉSZ 31. §-a szerint egy tagban legfeljebb 1,5 m feltöltés vagy bevágás és legfeljebb 35 fokos rézsű alakítható ki; 5% feletti átlagos lejtésnél 1,0 m-rel, 10% felett 1,5 m-rel módosítható a természetes terepszint, az utcától lejtő telek előkerti sávjában pedig legfeljebb 2,0–2,5 m-rel. A szomszédos telekhatártól 1 m-en belül legfeljebb 0,5 m az eltérés, és a csapadékvizet a telken belül kell tartani.
Mit jelent a folyamatban lévő HÉSZ-módosítás a vevőknek?
Az önkormányzat 2024 őszén partnerségi egyeztetést indított az Lke-K2 jelű övezet két beépítetlen telkére: az elhelyezhető rendeltetési egységek számát és a telken belüli gépjármű-elhelyezést vizsgálják felül. Ha az Ön telke Lke-K2 övezetben van, vásárlás előtt kérdezze meg a hivatalban, hol tart az eljárás, mert a módosítás a beépíthető lakásszámot érintheti.